¿Crédito bancario o Credito Infonavit?
Aunque en términos generales un crédito Infonavit es más accesible que uno bancario, también es necesario que estudies tu situación personal y tus necesidades, pues los montos de préstamo y los topes al precio de las casas que tienen los productos hipotecarios de ese instituto te limitarán en cuanto al tipo de vivienda al que puedes acceder.
El Infonavit sí tiene la mejor tasa de interés del mercado (entre 6 y 10%, contra 12% de los bancos, en promedio), y sus créditos están planeados para ser saldados a más tardar en 17 años -si eres regular-, aunque el plazo de ley es a 30 años. Sin embargo, el monto máximo que presta, en función de sueldo, antigüedad y puntos, asciende a poco menos de $1, 300,000 en un esquema Infonavit Total.
Si tus necesidades de vivienda exigen una casa de $2, 000,000, para aprovechar bien este esquema tendrías que pagar en efectivo más de $700,000. Pregunta por la opción de adelantar pagos. Si no cuentas con ese ahorro, la alternativa es solicitar un crédito bancario, pues con él obtendrás en préstamo una cantidad suficiente para comprar esa casa que sueñas, con un desembolso inicial menor.
Además del monto de los préstamos, otra ventaja de los créditos hipotecarios de banco o Sofol respecto de los del Infonavit es la posibilidad de contratar un esquema en pesos y a tasa fija. Aunque la tasa de Infonavit también es fija, sus hipotecas están tasadas en Veces Salario Mínimo (VSM), de modo que al menos una vez al año se incrementan, en relación con el ajuste salarial anual.
Actualmente en el mercado hay diversos productos hipotecarios que buscan ajustarse a las necesidades de cada cliente. El consejo de los asesores hipotecarios es que prefieras los esquemas en pesos, a tasa fija, con pagos fijos y a plazos de 15 años.
Pero cuidado, lo más seguro es que este tipo de créditos no te ofrezcan la mensualidad más baja. Ésas las encontrarás en los plazos a 20 años, aunque por muy reducida que sea la mensualidad, pagarla durante cinco años más abultará considerablemente la cuenta final y, por supuesto, comenzará a amortizar capital más tarde.
Un crédito que amortiza bien desde el primer año te permitirá escalar como propietario más o menos a la mitad de tu crédito, es decir: vender tu casa para comprar una mejor antes de terminar de pagarla. Si tu crédito no amortiza al principio, deberás liquidar tu crédito antes de aspirar a un cambio.
A la hora de cotizar créditos bancarios también es prudente que, más allá de la tasa de interés que te ofrezcan, tomes en cuenta el Costo Anual Total (CAT). Éste incluirá no sólo el pago del préstamo, sino los seguros y comisiones que, a la hora de la verdad, pueden representar una gran diferencia entre un crédito y otro.
Para discriminar bien entre las opciones del mercado, puedes empezar por ingresar en los simuladores de los bancos y revisar con lupa los tabuladores de pago que brindan como ejemplo. Entre los que mejor califiques, elige tres para visitar el banco en persona, y déjate conquistar por alguno.
Una buena Dupla
La disyuntiva no se queda sólo entre los bancos y el Infonavit: también es posible aprovechar ambas opciones en una sola ocasión. El producto que los conjunta se llama Cofinavit y es un cofinanciamiento entre el Instituto de Vivienda y una institución financiera privada (banco o Sofol). Fovissste tiene un esquema similar, llamado Alia2.
Un cofinanciamiento se trata de dos créditos: el que otorga el Infonavit, que incluye el saldo de tu Subcuenta de Vivienda y se paga vía nómina mediante los descuentos que aplique tu patrón, y otro que otorga un banco o Sofol y se paga según las condiciones que el trabajador pacte directamente con la entidad financiera.
Aunque el préstamo en conjunto ascenderá a un monto adecuado a tus ingresos y capacidad de pago, el Cofinavit no limita el valor del inmueble que se va comprar, así que puedes adquirir cualquier tipo de vivienda. Sirve únicamente para adquirir vivienda nueva o usada, y desde este año el Instituto exige que todo inmueble a financiar cuente con ecotecnologías.
Este esquema permite utilizar el crédito conyugal -al que tiene derecho tu pareja con Infonavit o Fovissste-, y tiene tres modalidades: Cofinavit, Cofinavit Ingresos Adicionales y Cofinavit AG. Cada esquema está pensado para un rango de sueldo específico.
Sin duda la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios en México es amplia; todo es cuestión de definir qué necesitas y qué opciones te convienen. Pero sin duda hay algo que no debes olvidar: No hay créditos buenos ni malos; todo depende de tu perfil como cliente.
